神龍天舞 
定年退職後の年金だけでは生活できそうにない、という不安はアパート経営で解決可能だ。
アパート経営は不労所得なので、何もしなくても金が入ってくる仕組みがつくられる。
本記事では、安定した利益を出し続けるために知っておかねばならない「アパート経営のメリット・デメリット」について述べている。
老後の生活資金確保で悩んでいる人は、ぜひ最後まで読んでほしい。
目次
★アパート経営の５つのメリット
アパート経営は、まるごと一棟アパートを建築または購入し、入居希望者に貸し出すことによって家賃収入を得るという収益モデルである。
まずは、アパート経営のメリット５つについて解説する。
長期的な収入が確保できる
アパート経営は、賃貸に出し入居者がいる限り継続的な収入が得られることが１番のメリットだ。
ローン返済中は、家賃収入をそのまま返済に回せ、返済後は家賃収入の多くが収益となる。
アパートの場合は複数部屋の運用となりまとまった金額になるため、老後資金や年金目的での運用も可能である。
また、管理会社に委託しておけば管理の手間もかからず不労所得が得られる。
現在他の仕事を持っていても、別枠で収入を確保することができるのだ。
レバレッジ効果が高い
アパート経営を始めるにあたって、物件の購入資金の大部分は融資を活用できる。
すなわち、少額の自己資金で大きな利益が得られることになり、レバレッジ効果が高い。
１軒目のキャッシュフローが良好であれば、さらに物件を増やし大きな収益を目指すことも夢ではないのだ。
生命保険代わりになる
物件購入時に利用するローンで団体信用生命保険に加入しておけば、契約者に万一（死亡・重度の障害など）のことがあった場合、以降のローン返済が免除される。
さらに、物件と土地は手元に残り、残された家族は継続して家賃収入をＧＥＴ可能だ。
そのため、生命保険としての役割も果たすのである。
経済変動に強い
資産形成には、預貯金や株などの金融商品に投資する方法もある。
しかし、金融商品はインフレなどの経済変動には対応できない。
アパート経営など不動産で運用した場合には、収入となる家賃が物価と連動するので、経済変動の影響を受けにくいというメリットが存在する。
また、金融投資商品のように、突然価値が半減するというリスクもないのだ。
節税になる
用途のない土地を所有している場合には、アパートを建てると固定資産税が安くなり、最大で固定資産税が１/６、都市計画税が１/３までに抑えられる。
将来的に相続が発生した場合にも、アパートを建てている場合には、土地・建物ともに相続税評価額が低くなるため、節税効果を得られる。
また、アパート経営にかかった費用は、現在の所得との通算が可能だ。
経営を始めたばかりの頃は、さまざまな支払いなどで帳簿上は赤字となることも多い。
しかし、赤字分は給与所得などの所得と損益通算ができるため、短期的だが所得税や住民税を抑えられる可能性があるのだ。
★アパート経営におけるデメリット５つ
アパート経営、他の投資と比較してローリスクの投資とはいわれるが、リスクやデメリットもある。
主なデメリット５つを確認しよう。
空室・滞納リスク
アパートは常に満室という保証はない。
空室になると、その分の家賃収入が途絶えてしまう。
そのため、自己資金からローンの返済を行わなければならない。
また、入居者がいる場合でも、家賃滞納が発生するおそれもある。
家賃滞納は収入が途絶えるだけでなく、退去まで新たな入居者の募集もできなくなってしまう。
最終的に全額を回収できないことも多く、空室よりも大きな損失となるのだ。
金利変動の影響を受ける
アパート経営のためのローンで変動金利を選択した場合、ローン返済中に金利が上昇すると返済額が増えることになる。
仮に、１０年後に金利が上昇した場合、物件の老朽化により家賃を上げるという対応も難しいというものが挙げられる。
したがって、当初の計画通りの収益が得られなくなってしまうリスクがある。
実際のところ、将来的な金利の予測は不可能なので、運用中の資金管理が重要となるのだ。
長期運用が前提
アパートは、他の金融資産のようにすぐに売却して現金化することは難しい。
また、売却できたとしても、売却益が得られることは少なく、購入時の金額を大きく下回ることも多くおすすめできない。
アパート経営を行う場合は、長期投資が前提となるのだ。
資産価値の下落
地価の下落により、資産価値が減少するリスクがある。
また、建物本体も年数とともに老朽化は避けられないのだ。
災害リスク
地震や大雨などにより建物が大きなダメージを受けるおそれがある。
多額の修繕費用の発生や、最悪の場合アパート経営が続けられなくなることも想定されるのである。
★終わりに
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